제1신도시 시범지구 계획구역의 지역적 특성
안녕하세요. 경제인플루언서 한영입니다.
제1뉴타운특별법에 따른 시범지구 지정일이 다가오면서 지역 주민뿐만 아니라 투자자들의 기대감이 높아지고 있습니다.
시범지구로 지정되면 일반 재건축보다 사업이 빠르게 진행되고, 수익성 확보를 위한 다양한 인센티브가 제공되기 때문입니다.
제1뉴타운이 주목받는 이유는 사업이 빠르게 진행되기 때문입니다.
저도 현재 재건축 중인 아파트를 소유하고 있습니다.
지난 10년 동안 재건축된다는 소문이 돌았고, 현재 이전 단계입니다.
이르면 3~5년 안에 완공될 것으로 보입니다.
결국 일반 재건축은 ‘재건축’이라는 말이 나온 뒤 재개발구역으로 지정되고 완공까지 15년 정도가 걸립니다.
하지만 제1뉴타운특별법의 적용을 받는 지역은 2025년 특별재정비구역으로 지정되고, 2027년 착공하여 2030년 입주가 예정되어 있습니다.
재개발구역 지정부터 입주까지 걸리는 시간은 불과 6년이며, 용적률 등 다양한 인센티브도 제공되기 때문에 엄청난 특혜가 될 수밖에 없습니다.
오늘은 이러한 혜택을 받게 될 제1뉴타운 시범지구의 지역적 특성에 대해 알아보겠습니다.
제1신도시 시범지구 계획구역의 지역적 특성
1차 신도시는 성남시 분당, 고양시 일산, 안양시 평촌, 군포시 산본, 부천시 중동으로 1990년대 초반에 조성돼 총 29만2000가구 규모다.
1차 신도시 시범지구 선정은 9월 말부터 신청을 받고 11월 중 최종 선정을 완료할 예정이며, 2024년 4분기경에 확정될 것으로 예상된다.
성남시 분당구
분당은 1세대 신도시 가운데 가장 큰 규모로 8,000~1만2,000가구 규모의 시범지구로 선정될 수 있어 3~4곳이 지정될 것으로 예상된다.
1세대 신도시 시범지구 선정을 앞두고 분당지역은 지난달 7월 초 토지거래허가구역으로 지정됐고, 정부에서 투자지역을 선정하면서 투자자들의 관심이 더욱 높아지고 있다.
토지거래허가구역으로 지정되면서 재건축이 확실히 진행될 것이라는 기대감이 커지고 있다.
야탑동, 이매동, 서현동, 분당동, 수내동, 정자동, 구미동 일부 등 6.45㎢가 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 지정돼 있다.
다만 서울의 토지거래허가구역은 실제 거주만 허가하는 반면, 1기 신도시에서는 주거용 건물을 제외한 상업용 건물과 오피스텔을 매매할 때는 지자체의 허가가 필요하다.
이는 사전에 상업용 건물 분할 등을 막기 위한 것일 수 있지만, 사실상 정부가 투자할 곳을 지정해 놓은 셈이다.
시범단지가 있는 센트럴파크 근처인 수내동과 서현동 일대는 오래전부터 인기가 많았다.
다만 교통 측면에서는 신분당선이 판교~정자동~미금역에 정차하고, GTX 성남역이 판교역~이매역 사이에 개통돼 수인분당선 서현역에서 환승해야 한다.
정자동 탄천지역과 정자동 탄천지역도 관심지역입니다.
신분당선이 생기면서 강남으로의 접근이 수월해졌기 때문입니다.
미금역 주변의 까치마을도 비슷합니다.
이매동 지역은 최근 핵심지역으로 떠올랐습니다.
판교와 인접해 있고 수인분당선, 경강선, GTX 성남역으로의 접근성이 좋기 때문입니다.
고양시 서구 일산일산 일산은 중앙에 상업지역과 단독주택이 밀집해 있는 정발산동이 있는 길고 선형적으로 발전된 도시입니다.
북쪽으로는 일산역 주변 지역이 주목을 받고 있습니다.
물론 일산 킨텍스 맞은편 문천마을 주변 지역과 남쪽으로 경의중앙선 백마역과 3호선 마두역 주변 지역도 좋은 지역으로 꼽힙니다.
지역 기준으로 뽑는다면 각각 남쪽과 북쪽이 뽑힐 가능성이 높아 보입니다.
다만 일산의 경우 시범지구 선정 계획이 발표된 이후에도 다른 시범지구에 비해 모멘텀을 얻지 못하고 있다.
다른 시범지구에 비해 상업지구와의 접근성이 상대적으로 떨어지고, 교통 인프라가 부족해 서울과의 접근성이 나쁘기 때문이다.
다만 GTX 킨텍스역이 2024년 말 서울역에 정차하고, 2025년 삼성역에 정차(삼성역 직행, 수서역 하차), 2028년 삼성역에 정차하기 때문에 서울과의 접근성이 좋아지고, 아파트 가격이 분당의 절반 이하인 점을 감안하면 가격 상승 여지도 충분할 것으로 예상된다.
안양시 평촌 평촌은 상업지구가 개발되는 4호선 범계역 주변 선호 지역으로, 인덕원역에서 GTX를 이용하면 과천-양재-삼성역까지 10분이면 갈 수 있다.
선도지구는 범계역을 중심으로 남북으로 선정될 가능성이 높다.
군포시 산본 산본은 다른 도시에 비해 중소형 단지가 많은 것이 특징이다.
금정역(4호선, 1호선)에 GTX가 개통되면서 어떻게 빨리 갈 수 있느냐가 관건이다.
금정역 인근 산본2동 일대가 가장 먼저 수혜를 볼 것으로 예상되며, 4호선을 이용하는 산본역 일대도 눈여겨볼 지역이다.
부천시 중동 평촌, 산본과 마찬가지로 4,000가구 규모의 선도지구로 선정될 것으로 예상된다.
지하철 7호선이 중동 중앙을 지나기 때문에 부천시청, 중심권, 남쪽 중앙공원 일대, 북쪽 권역을 중심으로 지역이 선정될 가능성이 높아 보인다.
7호선을 타고 부천종합운동장역에 도착하면 GTX B노선을 이용해 신도림-여의도-용산-서울역까지 환승이 가능하기 때문입니다.
서울역에서 환승하면 다음 역은 삼성역이고, 7호선을 타고 계속 가면 강남에 도착합니다.
또한 신도림역에서 2호선, 여의도역에서 9호선, 용산역에서 신분당선을 이용할 수 있습니다.
지금까지 1차 신도시 시범지구의 지역적 특성을 살펴보았습니다.
1차 신도시 특별법을 제정하면서 재건축 사업을 신속하게 진행하는 목적은 수도권 주택 공급을 확대해 주택 시장을 안정시키려는 것입니다.
하지만 1차 신도시가 차질 없이 신속하게 진행되기 위해서는 재건축 사업의 걸림돌이 되고 재건축 사업으로 발생한 초과이익을 회수하려는 재건축 부담금을 인거나 과감하게 폐지해야 한다고 생각했습니다.
1차 신도시 특별법 및 시범지구 투자기준 1차 신도시 특별법 및 시범지구 투자기준 안녕하세요. 경제인플루언서 한녕입니다.
오늘은 1차 신도시 특별법에 대해 이야기해 드리겠습니다… blog.naver.com